Prezzi troppo elevati vs richieste troppo basse
Ciao a tutti,
voglio approfittare di alcuni commenti più o meno recenti per fare qualche precisazione e per chiarire meglio il valore della nostra iniziativa. Ieri Fabrizio si è lamentato che inserendo un prezzo inferiore di soli 50€ al prezzo delle agenzie non aveva avuto alcun risultato e che per questa ragione non vedeva alcuna vera opportunità dal servizio offerto, in quanto in termini economici non esiste un vantaggio monetario nel concludere una trattativa tra privati; e Michele, uno dei nostri primi blogger, si lamentava invece della situazione opposta ovvero di ricercatori che pensavo di acquistare a prezzi fuori dal mercato, non valutando i sacrifici di una vita dei proprietari per realizzare e magari rivalutare nel tempo le abitazioni in vendita.
Rispettando tutte le opinioni (come hai potuto vedere Fabrizio non ti abbiamo oscurato) penso che sia bene fare qualche puntualizzazione:
- I prezzi proposti dalla agenzie sono in linea con il mercato. Molti pensano che il prezzo esposto dalle agenzie immobiliari comprenda anche la provvigione dovuta dal proprietario, ma se questo aspetto può essere vero in fase di acquisizione del mandato (ovvero quando spesso l’agente propone prezzi al di sopra del mercato per cercare di avere un mandato di vendita meglio se in esclusiva), nel lungo termine si verifica spesso che l’agente proponga di ridurre il prezzo per rendere più appetibile il bene (mi è successo personalmente con un immobile di mia proprietà).
- Ma ipotizziamo che il prezzo richiesto dalle agenzie comprenda anche la commissione dovuta dal proprietario, questo significherebbe che l’acquirente dovrebbe pagare il 6% di commissioni (ipotizzando un classico 3% richiesto a ciascuna parte dall’agenzia immobiliare). Penso che nessuno sia disposto a pagare anche la commissione del proprietario e che quindi contratterebbe almeno il 3% sul prezzo d’acquisto riportando il prezzo della casa al valore di mercato.
- La stessa cosa succede nel mercato dei privati. Se un proprietario pensa di vendere ad un prezzo comprensivo della commissione che avrebbe dovuto versare all’agenzia, pubblicherebbe un prezzo fuori mercato e un ricercatore attento (come Fabrizio ad esempio) non acquisterebbe mai a quel prezzo proponendo al proprietario un prezzo almeno inferiore del 3% (sempre il classico valore della commissione). Quindi se intenzionato a vendere in tempi ragionevoli riporterà il prezzo a valori di mercato.
- Per quanto riguarda invece i ricercatori, i ragionamenti possono essere molto simili, ovvero nessun proprietario venderà la propria a potenziali clienti che offrono una cifra inferiore al mercato e quindi anche in questo caso le offerte si allineeranno al mercato.
Questi ragionamenti non tengono in considerazione comunque aspetti che influenzano la vendita o l’acquisto di una abitazione come l’esigenza di vendere o acquistare in tempi brevi, l’emotività legata all’acquisto (certo meno importante rispetto ad altri beni ma sempre presente), i ricordi che possono essere legati ad una abitazione in vendita, che possono ridurre o aumentare il prezzo ponendolo completamente fuori mercato. E’ quindi molto difficile inserire un filtro sui prezzi come proponeva Francesco (e se troviamo una casa ad esempio con un prezzo del 20% inferiore al mercato come ci dovremmo comportare? Non la pubblichiamo?).
Per il momento quello che proponiamo ai nostri utenti, non è un sito di occasioni immobiliari (a questo scopo consiglio www.astegiudiziarie.it), ma la possibilità di risparmiare il costo della commissione d’agenzia, garantendo, con uno sforzo che vi posso assicurare è davvero notevole (certe volte ci sembra di essere dei poliziotti piuttosto che un sito per privati), l’assenza di agenti immobiliari. Inoltre come già ribadito in un altro post, non pensiamo di essere “la soluzione” per le transazioni immobiliari, ma un’alternativa alle agenzie immobiliari lasciando i nostri utenti liberi di utilizzare entrambi i canali. Ci sono ottimi professionisti tra gli agenti immobiliari, poi ognuno di voi può giudicare se la commissione richiesta sia adeguata al servizio.
Ciao
Davide
7 risposte a “Prezzi troppo elevati vs richieste troppo basse”
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Io ho appena venduto la mia casa e l’ho fatto con un’agenzia molto seria che mi ha assistito in ogni passo a fronte di una commissione molto bassa.
Adesso il mio problema è trovare un affitto adeguato visto che per il momento ho deciso di non riacquistare.
Ho visto davvero tantissime case, a prezzi altissimi e che quasi sempre non erano giustificati dalla qualità dell’immobile in questione.
Credo tra l’altro di essere disponibile a pagare un affitto anche abbastanza interessante ma nonostante questo la casa da me tanto cercata non salta fuori e continuo a perdere tantissimo tempo.
Si parla sempre dei costi della vendita ma anche gli affitti andrebbero commentati.
Credo che oggi solo banche e società possano permettersi di versare canoni mensili così elevati ma i privati che l’affitto se lo devono pagare e non lo scaricano dove devono andare a vivere? Anche perchè le periferie hanno pretese non troppo distanti rispetto alle zone meno decentrate.
Mi sono iscritta stasera a questo sito e spero che mi porti buone notizie e fortuna perchè il tempo stringe e vorrei tanto poter dire che questa è stata una buona soluzione!
Rispondo al post di Filadelfo.
io sono un “proprietario”. ho messo su comodus alcuni annunci di appartamenti che ho a Macerata (3 appartamenti) che volevo vendere. Ho ricevuto solo telefonate da privati e non sono mai stato contattato da nessuna agenzia che cercava di intermediare i miei immobili! Non solo: quelli del sito mi hanno chiamato per verificare che IO non fossi un agente!
Ciao Filadelfo,
non siamo assolutamente una copertura di qualche agenzia immobiliare. Siamo un gruppo di lavoro che vuole dare uno spazio alle transazioni immobiliari tra privati, creando un canale alternativo alle agenzie immobiliari. Come ho già spiegato nei post precedenti, la nostra iniziativa è online solamente da qualche mese e non vogliamo illudere nessuno garantendo la soluzione perfetta senza nessun costo. Quello che per il momento possiamo garantire ai nostri utenti è la trasparenza delle nostre iniziative e l’impegno per garantire un luogo dedicato esclusivamente ai privati.
Ne approfitto per chiederti, se vuoi e se hai tempo, di fare partecipe i nostri utenti della tua esperienza, perché vorrei creare una pagina dedicata alle esperienze con le agenzie immobiliari positive o negative che siano.
Ciao
Davide
Vorrei essere sicuro che non siete una copertura di qualche Agenzia. Sono assai scottato. Ho dovuto affrontare una causa, dopo 5 anni di penale archiviato, che dura dal 1995 di cui ho vinto il primo grado ma di cui aspetto una sentenza di secondo grado. Sono proprietario vittima di vampiri. Se non ci fosse il reato di omicidio avrei senz’altro scannato con queste mani gli agenti immobiliari che mi si presentarono per rovinarmi l’esistenza. Nessuna sentenza dopo tanti anni potrà mai cancellare il male che mi è stato fatto. Maledico tutte le Agenzie immobiliari e i beccamorti che vi lavorano.
Beh…se non sapete trattare…è chiaro che avete bisogno di un consulente, che si occupi di comprare o vendere la vostra cosa. E’ come difendersi in tribunale…senza un avvocato…Credete di essere tutti bravi…o furbi? C’è sempre qualcuno più bravo o più furbo di voi.
Ciao Sherin,
complimenti per il tuo commento. Volevo solamente aggiungere un input che mi è sfuggito nel post precedente, al quale poche persone pensano ma che ha un ulteriore impatto sul calcolo da te fatto. Se è vero che per acquistare un appartamento da 300.000€ si può arrivare a spendere 18.720€, a questa cifra bisogna aggiungere il 20% di IVA ovvero altri 3.744€. Il totale dovuto all’agenzia sarà quindi di 22.464€ o meglio il 7,5% dei 300.000€ di partenza.
A presto
Davide
Buongiorno a tutti.
Innanzitutto vorrei complimentarmi con i gestori del sito per il servizio offerto da comodus.
Vorrei confermare che il prezzo richiesto dalle agenzie, in genere (e purtroppo per chi acquista), comprende anche la commissione dovuta dal proprietario (tutte le agenzie che hanno tentato di farmi firmare un contratto per vendere il mio appartamento me lo hanno proposto). Sembra sia la routine… visto che i venditori non vogliono pagare per la vendita del proprio appartamento, le agenzie aggirano l’ostacolo in questo modo. E’ ovvio che non tutti i compratori sanno di questa cosa, tanto che un mio conoscente si è trovato a pagare ben 3 volte l’agenzia (due volte per la casa che ha acquistato e una per la casa che sta vendendo…).
In più vorrei far notare che se la commissione è il 3%, il compratore in questo caso paga più del 6% perchè paga un 3% sull’importo che va al proprietario perchè quest’ultimo non vuole pagare l’agenzia e il 3% sulla quota già maggiorata. Ad esempio: supponiamo che io proprietario voglio vendere il mio appartamento a 300.000 euro ma non voglio pagare l’agenzia. L’agenzia per prendere l’incarico mi propone di aumentare il prezzo a 309.000, così da prendere la sua commissione dal compratore. La persona interessata al mio appartamento pensa di pagare 309.000 a me e sa che deve al 3% di 309.000 all’agenzia. Quindi il compratore paga 318.270 tra appartamento e commissioni di agenzia, quindi qualcosa di più del 6%. In questo caso il compratore rivolgendosi all’agenzia ha pagato ben 18.270 euro in più rispetto a quanto avrebbe pagato direttamente al privato. Detto questo immaginate quanto si spende in più per un appartamento che costa 500.000 euro… Non vi sembra un furto e una presa in giro per chi acquista?
Io, una volta venduta la mia casa, devo acquistarne un’altra in un’altra zona dove i prezzi purtroppo sono molto più alti e spero di riuscire a comprare da un privato perchè so che con l’agenzia mi toccherà proprio questo ignobile trattamento…
Per tornare invece sul fattore prezzo, quello che, secondo me, dovrebbe fare chi deve acquistare/affittare è vedere un gran numero di appartamenti della tipologia ricercata senza soffermarsi troppo sul prezzo perchè è solo vedendo tanti appartamenti che si riesce a fare un confronto e a decidere se il prezzo richiesto è troppo alto o va bene rispetto a ciò che viene offerto (palazzina in cortina o in muratura, impianti a norma o non a norma, ristrutturato o non ristrutturato, bagno con finestra o senza, termoautonomo o centralizzato, bagno con vasca o con doccia, camere grandi o piccole, cucina arredata o non arredata, vicinanza di servizi o meno, ecc.). Voglio dire che una stessa tipologia di appartamento può avere anche un’ampia oscillazione di prezzo in relazione ai fattori sopra indicati.
Se poi il prezzo sembra alto, si può sempre provare a fare un’offerta e lasciare la decisione al venditore.