Affittare casa, alcune semplici regole da seguire

Buongiorno a tutti,

dopo avere ricevuto molte domande sugli affitti attraverso il nostro canale info@comodus.it , mi è sembrato importante soffermarmi su alcuni aspetti strategici del contratto d’affitto :

• La consegna dell’immobile
• L’autorizzazione alla visita da parte di potenziali affittuari
• La disdetta.

Questi tre aspetti inquadrano l’inizio e la fine di un contratto, e quindi vanno gestititi al meglio

La consegna dell’immobile. Ribadisco un concetto già visto più volte con i nostri utenti: una precauzione se affittate è allegare nei verbali di consegna una frase che impegna l’affittuario e che dichiara di aver “ visitato l’immobile, di averlo trovato adatto all’uso convenuto, e di aver preso le chiavi”.

Nel verbale l’inquilino dovrebbe dichiarare che “ s’impegna a custodire il bene che gli è stato affidato e a riconsegnarlo nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto, salvo il deperimento dovuto all’uso, pena il risarcimento dei danni”. È un dettaglio molto importante sul quale, al momento della firma i contraenti non spendono molto tempo, ma che, al momento della riconsegna può rappresentare un nodo tra le parti.

Se sei il proprietario e dai in affitto ti consigliamo di descrivere bene la casa nel verbale di consegna, precisando le eventuali ristrutturazioni o manutenzioni straordinarie e le opere eseguite con le date in cui sono stati effettuati precisamente i lavori. Se manca questa descrizione, si presumerà che il conduttore abbia ricevuto l’immobile in buon stato di manutenzione. (art. 1590 del codice civile) ma senza proteggerti pienamente su specifici punti.

La visita dell’immobile durante la locazione: Se sei il proprietario non dimenticare di inserire nel contratto una clausola che obbliga l’inquilino a far visitare l’immobile, al proprietario, all’amministratore, o a una terza persona, se è necessario per verificarne lo stato di manutenzione o di conservazione e farlo anche visitare ad altri futuri inquilini. Questa clausola potrebbe risultare molto utile al momento del cambiamento d’inquilino e farti guadagnare tempo.

La Disdetta: devi sapere che, quando finiscono i primi 4 anni del contratto, questo si rinnova automaticamente per 4 anni, salvo disdetta scritta da parte del proprietario o dall’inquilino. Spesso questo particolare crea problemi al proprietario che sottostima i tempi e modi del processo di risoluzione del contratto. La disdetta deve essere inviata al conduttore con un preavviso di sei mesi sulla scadenza del contratto. Il mancato rinnovo può essere giustificato se:

• il proprietario deve utilizzare l’immobile direttamente oppure lo deve dare al coniuge, al figlio, ai genitori o a un parente entro il secondo grado,
• l’inquilino ha la disponibilità di un’altra abitazione libera e idonea nello stesso comune,
• l’immobile è fortemente danneggiato
• il proprietario vuole sopraelevare una parte dell’immobile situato all’ultimo piano,
• l’inquilino non utilizza l’immobile in modo continuo senza giustificazione.
• il proprietario vuole vendere l’immobile affittato e non possiede altri appartamenti oltre alla propria abitazione.

La  scadenza del contratto :  Se sei il proprietario, e hai un contratto di affitto, al massimo entro sei mesi prima del termine del contratto è necessario inviare all’inquilino la disdetta. Se, invece, si vuole proseguire la locazione, nella lettera possono essere precisati sia la volontà di stipulare un altro contratto, sia il livello del nuovo canone.

Invece se sei il conduttore, sei mesi prima della scadenza, puoi avvisare con una raccomandata che lascerai la casa affittata. Proprietario e inquilino hanno due mesi di tempo per rispondere avviando la procedura per il rinnovo del contratto.

Se non viene data alcuna risposta, il contratto s’intende scaduto. Nel caso in cui il proprietario non inviasse la disdetta entro sei mesi dalla scadenza (otto anni dopo la stipula del contratto), il contratto dovrebbe essere rinnovato automaticamente alle stesse condizioni per altri quattro anni.

A presto

Davide