“Con la manovra finanziaria che andrà in vigore il prossimo 1 luglio 2010 subentra un nuovo modo di considerare il catasto da parte dei Notai i quali sono obbligati – a pena nullità degli atti rogati – ad accertare alcune cose che vediamo insieme di seguito.

La norma (articolo 19 del D.L. 78/2010) prevede che gli immobili la cui proprietà viene trasferita, siano perfettamente in regola col catasto sia in modo sostanziale che formale. In particolare il Notaio dovrà indicare:

• I dati catastali corretti (e per corretti intendo formalmente conformi oltre che sostanzialmente).
• Il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto
• Una dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell’immobile è conforme a quanto risulta da dati catastali e planimetrie.
• Gli intestatari dell’immobile presenti a Catasto dovranno essere identici a quelli che risultano dai registri immobiliari

Così facendo gli immobili abusivi potranno anche essere rogitati, ma in assenza dei requisiti sovraesposti gli atti saranno nulli (ovvero come mai esistiti) e non meramente annullabili.

Di contro però, un banale “errorino” documentale metterà a rischio un atto notarile sebbene il bene trasferito sia perfettamente a posto catastalmente.
Inoltre chiunque possieda un immobile il cui “errorino” è commesso dal Catasto stesso o da errori di trascrizione o altro, saranno di fatto invendibili, almeno fino a quando l’errorino non sia definitivamente sanato.

Stesso discorso per le planimetrie che dovranno riflettere perfettamente lo stato attuale dell’immobile al momento del trasferimento della proprietà.
Ai proprietari quindi non resta che verificare prima di presentarsi dal notaio che le notizie riportate sulla documentazione catastali siano perfette

Anche per gli affitti cambia qualcosa, infatti sempre dal 1 luglio 2010 sui contratti di locazione si dovranno indicare i dati catastali con conseguente sconcerto dei proprietari che dovranno effettuare una visura catastale aggiornata.”

Quindi massima attenzione quando vi accingerete a richiedere le planimetrie, verificate che quelle in vostro possesso, sia che siate proprietari o acquirenti, corrispondano esattamente a quelle depositate presso gli uffici del Catasto.

A presto

Davide

Il sottosegretario all’economia e alle finanze, Sonia Viale, sottolinea che “le quotazioni fornite dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) non sono equiparabili agli studi di settore. Le finalità di tali valutazioni sono di natura extra-fiscale essendo destinate alla rilevazione delle quotazioni medie del mercato immobiliare italiano. A tali valutazioni valutazioni e soprattutto all’intero procedimento di costruzione delle stesse, non è necessario applicare lo stesso sistema di valutazione attualmente previsto per gli studi di settore“.

Essendo dunque diversa la finalità delle quotazioni Omi da quelle degli studi di settore, conclude il sottosegretario Viale, non si ravvisano gli estremi fondamentali per procedere verso un modello di costruzione delle valutazioni immobiliari simile a quello degli studi di settore. (Fonte Italia Oggi”)

Davide

dopo avere ricevuto molte domande sugli affitti attraverso il nostro canale info@comodus.it , mi è sembrato importante soffermarmi su alcuni aspetti strategici del contratto d’affitto :

• La consegna dell’immobile
• L’autorizzazione alla visita da parte di potenziali affittuari
• La disdetta.

Questi tre aspetti inquadrano l’inizio e la fine di un contratto, e quindi vanno gestititi al meglio

La consegna dell’immobile. Ribadisco un concetto già visto più volte con i nostri utenti: una precauzione se affittate è allegare nei verbali di consegna una frase che impegna l’affittuario e che dichiara di aver “ visitato l’immobile, di averlo trovato adatto all’uso convenuto, e di aver preso le chiavi”.

Nel verbale l’inquilino dovrebbe dichiarare che “ s’impegna a custodire il bene che gli è stato affidato e a riconsegnarlo nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto, salvo il deperimento dovuto all’uso, pena il risarcimento dei danni”. È un dettaglio molto importante sul quale, al momento della firma i contraenti non spendono molto tempo, ma che, al momento della riconsegna può rappresentare un nodo tra le parti.

Se sei il proprietario e dai in affitto ti consigliamo di descrivere bene la casa nel verbale di consegna, precisando le eventuali ristrutturazioni o manutenzioni straordinarie e le opere eseguite con le date in cui sono stati effettuati precisamente i lavori. Se manca questa descrizione, si presumerà che il conduttore abbia ricevuto l’immobile in buon stato di manutenzione. (art. 1590 del codice civile) ma senza proteggerti pienamente su specifici punti.

La visita dell’immobile durante la locazione: Se sei il proprietario non dimenticare di inserire nel contratto una clausola che obbliga l’inquilino a far visitare l’immobile, al proprietario, all’amministratore, o a una terza persona, se è necessario per verificarne lo stato di manutenzione o di conservazione e farlo anche visitare ad altri futuri inquilini. Questa clausola potrebbe risultare molto utile al momento del cambiamento d’inquilino e farti guadagnare tempo.

La Disdetta: devi sapere che, quando finiscono i primi 4 anni del contratto, questo si rinnova automaticamente per 4 anni, salvo disdetta scritta da parte del proprietario o dall’inquilino. Spesso questo particolare crea problemi al proprietario che sottostima i tempi e modi del processo di risoluzione del contratto. La disdetta deve essere inviata al conduttore con un preavviso di sei mesi sulla scadenza del contratto. Il mancato rinnovo può essere giustificato se:

• il proprietario deve utilizzare l’immobile direttamente oppure lo deve dare al coniuge, al figlio, ai genitori o a un parente entro il secondo grado,
• l’inquilino ha la disponibilità di un’altra abitazione libera e idonea nello stesso comune,
• l’immobile è fortemente danneggiato
• il proprietario vuole sopraelevare una parte dell’immobile situato all’ultimo piano,
• l’inquilino non utilizza l’immobile in modo continuo senza giustificazione.
• il proprietario vuole vendere l’immobile affittato e non possiede altri appartamenti oltre alla propria abitazione.

La  scadenza del contratto :  Se sei il proprietario, e hai un contratto di affitto, al massimo entro sei mesi prima del termine del contratto è necessario inviare all’inquilino la disdetta. Se, invece, si vuole proseguire la locazione, nella lettera possono essere precisati sia la volontà di stipulare un altro contratto, sia il livello del nuovo canone.

Invece se sei il conduttore, sei mesi prima della scadenza, puoi avvisare con una raccomandata che lascerai la casa affittata. Proprietario e inquilino hanno due mesi di tempo per rispondere avviando la procedura per il rinnovo del contratto.

Se non viene data alcuna risposta, il contratto s’intende scaduto. Nel caso in cui il proprietario non inviasse la disdetta entro sei mesi dalla scadenza (otto anni dopo la stipula del contratto), il contratto dovrebbe essere rinnovato automaticamente alle stesse condizioni per altri quattro anni.

A presto

Davide

Il risultato? La discesa dei prezzi si è arrestata e per Napoli, Roma e Firenze si segnala già una ripresa, seppur timida. In contro tendenza solamente Torino dove la fase di riduzione dei prezzi non è ancora terminata. Interessante è soprattutto vedere la tendenza che sta interessando Roma dove, se l’andamento proseguirà come negli ultimi mesi, l’indice salirà di 5 punti. Calma piatta invece a Milano, a causa di aumento meno sensibile delle vendite.

Sono in particolare i dati dell’ultimo trimestre ad indicare un miglioramento del settore, che ha registrato una crescita del 4,2% rispetto allo stesso periodo del 2009. In particolare Milano (+10,3%), Roma (+15,6%), e Firenze (+20%) risultano essere le città più dinamiche, mentre Torino (-2,3%) è, tra le grandi città, quella che continua a soffrire la coda della crisi immobiliare.

Il documento integrale, con tutte le tabelle città per città, potete trovarlo al seguente link:

Tabelle Indide Mattone

Fonte Corriere della Sera.

oggi volevo affrontare con voi alcuni argomenti che sono di primaria importanza quando si decide di vendere o comprare un casa : voglio sottolineare come alcuni elementi possono influenzare il valore di un abitazione.

Nelle indicazioni che seguono mi propongo di darvi alcuni punti di riferimento che potranno servire se decidete di vendere o comprare da soli o / e  con l’intervento di un intermediario

Alcune cose da conoscere per effettuare una compravendita di case.

Il prezzo è un elemento fondamentale e la definizione di un prezzo congruo, cioè adeguato alle caratteristiche  dell’immobile, è molto importante. Valutare la congruità non è facile. Spesso le valutazioni rilasciate dagli intermediari possono essere “gonfiate” per ottenere i mandati di vendita oppure, i prezzi di un immobile possono essere ridotti per aiutare una vendita difficile.

Partendo dai listini dei prezzi degli immobili realizzati dalle Camere di Commercio locali diversi fattori possono incidere sul prezzo di una abitazione. I principali fattori che influiscono sul prezzo:

• Assetto urbanistico, servizi e collegamenti;
• Contesto ambientale, economico e sociale;
• Anno di costruzione;
• Tipologia, struttura, stato di conservazione e manutenzione;
• Livello estetico e qualità architettonica;
• Piano, esposizione e luminosità;
• Superficie utile, coperta, scoperta e accessoria;
• Razionalità distributiva degli spazi interni;
• Servizi e impianti tecnologici;
• Pavimenti, serramenti, e finiture;
• Pertinenze (balconi, terrazzi, cantina, soffitta, box, posto auto, giardino …);
• Servizi e comproprietà condominiali;
• Titolo di proprietà;
• Documentazione catastale;
• Situazione ipotecaria;
• Destinazione d’uso e capacità reddituale;
• Stato libero o occupato.

È preferibile che un tecnico di fiducia (geometra, architetto …) vi aiuta per la verifica di questi punti durante la transazione immobiliare.

Un altro consiglio che vi posso dare è di utilizzare le borse immobiliari che offrono consulenze e perizie anche ai non professionisti che effettuano operazioni su case, immobili o appartamenti. Il servizio offerto dalle borse immobiliari è utile per affittare o vendere immobili, appartamenti tra privati ma anche tramite agenti o intermediari. Per ogni tipo di immobile è offerta una consulenza per raccogliere informazioni necessarie alla determinazione del prezzo. Le perizie sono realizzate  da esperti accreditati dalla Camera di Commercio. Gli onorari professionali sono stabiliti dalla stessa Borsa Immobiliare.

Sotto vi propongo una tabella che permette di calcolare il valore di un’ abitazione partendo dal valore indicato dalle Borse Immobiliari nella zona in cui è ubicata l’immobile.

Caratteristiche che possono fare crescere il valore:

Fonte: Il Sole 24 ore

Caratteristiche che possono abbassare il prezzo:

Fonte: Il Sole 24 ore

Queste “chicche” spero vi saranno utile, che trattiate la vostra (futura?) casa con o senza intermediari. È bene ricordare che nessuno meglio di voi, proprietari, può valutare la vostra casa. Con un po’ di osservazione è facile stabilire una “forchetta di prezzo” nella quale s’inserisce la vostra casa : si può come ho già indicato, chiedere informazioni alle camere di commercio, osservare i prezzi praticati nella zona di riferimento, chiedere ai vicini, al condominio, se per esempio sono state vendute recentemente delle abitazioni, oppure chiedere a professionisti di fiducia (architetti, geometri, ingegneri … ). Insomma  ci sono molti modi per farsi un’ idea in poco tempo sui prezzi praticati in una zona e cosi stabilire un prezzo minimo e un prezzo massimo.

L’importante è non scoraggiarsi, prendere un po’ di tempo per valutare serenamente la vostra abitazione e soprattutto ricordarvi che potete tranquillamente diventare l’agente immobiliare della vostra casa.

A presto

Davide

Sempre secondo Scenari Immobiliari, per via della stretta del credito e della quasi scomparsa della domanda sotto i 200mila euro, sul mercato rimane uno stock di circa 250mila abitazioni nuove, finite o in corso di realizzazione, invendute. Secondo Ubh nel primo trimestre del 2010 i prezzi di vendita delle abitazioni sono scesi del 6,8% rispetto allo stesso periodo del 2009, dopo aver ceduto in media il 7% in un anno e il 13% in due. Tra le città che hanno registrato le peggiori performance sul fronte delle abitazioni ci sono Torino (10,5%), Napoli (-8,6%) e Genova (-8%). (Il Sole 24Ore)

un brevissimo post per annunciare a tutti i nostri lettori che dalla prossima settimana comodus.it aprirà il suo centro di assistenza online tramite twitter al seguente indirizzo:

http://twitter.com/comodusit

Saremo a disposizione per rispondere a domande sul funzionamento del nostro portale, problematiche di inserimento di annunci, suggerimenti, critiche e qualsiasi idea possa aiutarvi a trovare o vendere / affittare la vostra abitazione.

Insomma uno strumento in più per comunicare con comodus.it.

A presto.

Davide

• Possibilità di vedere in anteprima l’immobile ;
• Per i ricercatori evitare visite inutili (quante volte attirati da un annuncio ci siamo ritrovati davanti a una casa completamente diversa … per essere educati);
• Per i proprietari evitare perditempo, che oltre al tempo della visita fanno perdere anche tempo nella sistemazione della casa

Purtroppo le visite virtuali scontano alcune problematiche principali:

• Il costo dell’attrezzatura: tra macchina fotografica, lenti, trepiede e altre attrezzature il costo per realizzare  il servizio fotografico si aggira intorno ai 1.500€;
• Una tecnologia di non semplice utilizzo (anche se recentemente sono stati fatti passi da gigante in questo mondo);
• Il prezzo che per i privati parte da un minimo di 144€ salendo a 300€ / 400€ a seconda del numero di ambienti da fotografare.
• Spesso e volentieri il servizio di visite virtuali è dedicato alle agenzie immobiliari.

Sinceramente pensiamo che i prezzi proposti attualmente sul mercato siano eccessivi e che il prezzo sia il vero ostacolo alla diffusione di uno strumento che porterebbe solamente benefici. Immaginate cosa permetterebbe un sito con una percentuale elevata di VT oltre ai punti già precedentemente elencati:

• Solo contatti utili per i proprietari
• Solo visite di verifica per i ricercatori
• Minori tempi di vendita / affitto
• Prezzi più in linea con il mercato (evitando gli effetti di sopra / sotto valutazione che ho affrontato nel post precedente)

Quindi, per il momento solo per la città di Milano e comuni limitrofi, comodus.it realizzerà il servizio di VT al prezzo di 50€ comprensivo di servizio fotografico, realizzazione della piantina digitale e pubblicazione sul nostro portale.

Naturalmente solo per privati

Ciao a tutti

Davide

voglio approfittare di alcuni  commenti più o meno recenti per fare qualche precisazione e per chiarire meglio il valore della nostra iniziativa. Ieri Fabrizio si è lamentato che inserendo un prezzo inferiore di soli 50€ al prezzo delle agenzie non aveva avuto alcun risultato e che per questa ragione non vedeva alcuna vera opportunità dal servizio offerto, in quanto in termini economici non esiste un vantaggio monetario nel concludere una trattativa tra privati; e Michele, uno dei nostri primi blogger,  si lamentava invece della situazione opposta ovvero di ricercatori che pensavo di acquistare a prezzi fuori dal mercato, non valutando i sacrifici di una vita dei proprietari per realizzare e magari rivalutare nel tempo le abitazioni in vendita.

Rispettando tutte le opinioni (come hai potuto vedere Fabrizio non ti abbiamo oscurato)  penso che sia bene fare qualche puntualizzazione:

• I prezzi proposti dalla agenzie sono in linea con il mercato. Molti pensano che il prezzo esposto dalle agenzie immobiliari comprenda anche la provvigione dovuta dal proprietario, ma se questo aspetto può essere vero in fase di acquisizione del mandato (ovvero quando spesso l’agente propone prezzi al di sopra del mercato per cercare di avere un mandato di vendita meglio se in esclusiva), nel lungo termine si verifica spesso che l’agente proponga di ridurre il prezzo per rendere più appetibile il bene (mi è successo personalmente con un immobile di mia proprietà).
• Ma ipotizziamo che il prezzo richiesto dalle agenzie comprenda anche la commissione dovuta dal proprietario, questo significherebbe che l’acquirente dovrebbe pagare il 6% di commissioni (ipotizzando un classico 3% richiesto a ciascuna parte dall’agenzia immobiliare). Penso che nessuno sia disposto a pagare anche la commissione del proprietario e che quindi contratterebbe almeno il 3% sul prezzo d’acquisto riportando il prezzo della casa al valore di mercato.
• La stessa cosa succede nel mercato dei privati. Se un proprietario pensa di vendere ad un prezzo comprensivo della commissione che avrebbe dovuto versare all’agenzia, pubblicherebbe un prezzo fuori mercato e un ricercatore attento (come Fabrizio ad esempio) non acquisterebbe mai a quel prezzo proponendo al proprietario un prezzo almeno inferiore del 3% (sempre il classico valore della commissione). Quindi se intenzionato a vendere in tempi ragionevoli riporterà il prezzo a valori di mercato.
• Per quanto riguarda invece i ricercatori, i ragionamenti possono essere molto simili, ovvero nessun proprietario venderà la propria a potenziali clienti che offrono una cifra inferiore al mercato e quindi anche in questo caso le offerte si allineeranno al mercato.

Questi ragionamenti non tengono in considerazione comunque aspetti che influenzano la vendita o l’acquisto di una abitazione come l’esigenza di vendere o acquistare in tempi brevi, l’emotività legata all’acquisto (certo meno importante rispetto ad altri beni ma sempre presente), i ricordi che possono essere legati ad una abitazione in vendita, che possono ridurre o aumentare il prezzo ponendolo completamente fuori mercato. E’ quindi molto difficile inserire un filtro sui prezzi come proponeva Francesco (e se troviamo una casa ad esempio con un prezzo del 20% inferiore al mercato come ci dovremmo comportare? Non la pubblichiamo?).

Per il momento quello che proponiamo ai nostri utenti, non è un sito di occasioni immobiliari (a questo scopo consiglio www.astegiudiziarie.it), ma  la possibilità di risparmiare il costo della commissione d’agenzia, garantendo, con uno sforzo che vi posso assicurare è davvero notevole (certe volte ci sembra di essere dei poliziotti  piuttosto che un sito per privati), l’assenza di agenti immobiliari. Inoltre come già ribadito in un altro post, non pensiamo di essere “la soluzione” per le transazioni immobiliari, ma un’alternativa alle agenzie immobiliari lasciando i nostri utenti liberi di utilizzare entrambi i canali. Ci sono ottimi professionisti tra gli agenti immobiliari, poi ognuno di voi può giudicare se la commissione richiesta sia adeguata al servizio.

Ciao

Davide

• Obbligo di  dichiarazione di estraneità dallo svolgimento di attività di intermediazione immobiliare
• Verifica telefonica da ogni singolo utente da parte dei nostri operatori telefonici
• Possibilità di segnalazione da parte della nostra comunità di eventuali intrusioni

con l’aumentare del numero di annunci, gli agenti immobiliari stanno cercando comunque di registrarsi fingendosi privati inserzionisti.

Siccome troviamo questo comportamento scorretto e dannoso per la nostra immagine, abbiamo deciso di intraprendere una serie di azioni per rendere ancora più sicuro il nostro sito e per dare un segnale forte a queste persone .

La prima azione che abbiamo preso è stata quella di rivolgerci ad uno studio legale per diffidare legalmente gli agenti immobiliari che, fingendosi privati inserzionisti, e quindi dichiarando il falso, continuano a iscriversi alla nostra comunità.

Abbiamo quindi pubblicato su comodus.it una comunicazione legale di ulteriore avviso ed inviato una email a tutti i nostri utenti per metterli a conoscenza di questa attività, riservandoci  il diritto di intraprendere azioni legali qualora ci fossero comportamenti reiterati.

Potete consultare sia la comunicazione legale, e un esempio di diffida, che stiamo già inviando agli agenti immobiliari che si sono iscritti sul nostro portale, al seguente link:

Comunicazione legale

Naturalmente il vostro aiuto è fondamentale. Se vi imbattete in un agente immobiliare, raccogliete il maggior numero di informazioni possibili (nome, cognome, numero di telefono), e inviateci il tutto a info@comodus.it, oppure segnalate l’annuncio tramite l’apposito pulsante  “E’ un agente immobiliare”.

Contiamo anche su di voi.

Buon we

Davide